Wie versorgen wir unsere Mieter mit grünem und bezahlbarem Strom aus eigener Produktion?
Es ist unser erklärtes Ziel, möglichst viele unserer Objekte mit grünem Strom zu versorgen. Dies ist für eine Verbesserung unseres CO2-Fußabdrucks unabdingbar. Selbstredend spielt das Thema Photovoltaik dabei eine große Rolle. Unsere Analysen haben ergeben, dass die gesamten Dachflächen all unserer Immobilien Potenzial haben, bis zu einer Gigawattstunde Photovoltaik-Strom pro Jahr zu produzieren.
Diesen eigenen grünen Strom zu fairen Preisen an unsere Mieter weiterzugeben, ist dagegen deutlich schwieriger. Langwierige und komplexe bürokratische Vorgänge verkomplizieren die Situation.
Um unsere Möglichkeiten zu eruieren, haben wir mit Unterstützung spezialisierter Juristen verschiedene Modelle analysiert. Da dieses Problem gerade viele Vermieter beschäftigt, wollen wir euch die Ergebnisse nicht vorenthalten.
Fabian Grabowski,
Immobilienmanager bei der
PSD Berlin Immobilien KVG GmbH
Der Status Quo war nicht zufriedenstellend
Unsere Motivation, uns mit diesem Thema ausführlich zu befassen, kam durch den Kauf einer Immobilie mit bestehender Photovoltaikanlage im Februar 2022. Der dort erzeugte Solarstrom wird als Hausstrom verwendet. Das heißt, beispielsweise für die Beleuchtung der Außenanlagen und des Treppenhauses. Ebenso können wir damit die Wärmepumpen zur Beheizung der bereits sanierten Wohneinheiten versorgen. Die übrigen Einheiten haben leider noch Ölheizungen.
Der Reststrom wird ins öffentliche Stromnetz eingespeist. Für eine Vergütung von ca. 12ct/kwH. Zum Vergleich: Verbraucher bezahlen momentan rund 50 ct/kwH.
Diese Lösung ist weder wirtschaftlich, noch nachhaltig. Vor allem bringt sie uns unserem Ziel, unsere Mieter mit grünem Strom zu versorgen, keinen Schritt näher.
Stromversorgung ist ein sehr großes Thema
Mit 25 Bestandsimmobilien und mehreren unbebauten Grundstücken, für die wir bereits konkrete Bauideen haben, müssen wir für das Thema Stromverteilung eine Lösung finden. Eine Lösung, von der sowohl die Umwelt, als auch unsere Mieter profitieren. Aus diesem Grund haben wir uns folgende Modelle genau angesehen.
Der unglückliche Klassiker
Die denkbar einfachste Lösung wäre natürlich, sämtlichen Strom aus den Photovoltaikanlagen ins öffentliche Stromnetz einzuspeisen. Unsere Mieter könnten unabhängig von uns einen Stromliefervertrag mit einem Energieversorgungsunternehmen schließen.
Diese Lösung sagt uns überhaupt nicht zu. Zum einen haben wir den ernsthaften Anspruch, unsere Objekte so nachhaltig wie möglich zu machen. Grünen Strom verkaufen und die Stromversorgung der Mieter auszuklammern, wäre in unseren Augen Greenwashing. Und sehr rentabel wäre das ohnehin nicht. Außerdem könnten wir unseren eigenen Strom nicht für den Betrieb von beispielsweise Wärmepumpen verwenden.
Eine andere Möglichkeit wäre, die Mieter unmittelbar mit Strom aus den Photovoltaikanlagen zu versorgen. Durch die Anpassung des Erneuerbare-Energien-Gesetz 2021 soll auch genau das gefördert werden. Neben dem Wegfall von Gebühren seitens der Netzbetreiber, welche wegfallen, wird das Ganze durch einen EEG-Mieterstromzuschlag der Bundesnetzagentur subventioniert.
Mieter und Eigentümer bzw. Betreiber schließen einen Mieterstromvertrag. Durch einen weiteren Vertrag mit einem Versorgungsunternehmen seitens des Eigentümers wird die Versorgung durch Strom auch dann sichergestellt, wenn die Photovoltaikanlagen zu wenig oder keinen Strom produzieren. Überschüsse werden ins öffentliche Netz eingespeist.
Eine abgewandelte Form davon wäre ein PV-Stromliefervertrag zwischen Eigentümer/Betreiber und Mieter. Auf diese Weise würden die Photovoltaikanlagen die Mieter, den allgemeinen Hausstrombedarf sowie Einrichtungen wie Wärmepumpen mit Strom versorgen. Für den Restrom schließen Mieter individuelle Verträge mit Energieversorgern ab. Überschüsse werden ebenfalls ins öffentliche Netz eingespeist.
Beide Modelle haben einen großen Haken:
Um mit unseren Mietern Stromlieferverträge zu schließen, müssten wir eine Stromgesellschaft sein.
Als regionale Genossenschaftsbank fehlt uns dafür das Know-how. Außerdem müssen wir rechtlich noch klären, ob das in der Theorie überhaupt realisierbar ist.
Zwei Contracting-Modelle
In diesem Modell verpachtet der Eigentümer die Dachfläche samt Photovoltaikanlage durch einen Gestattungsvertrag an einen Energieversorger. Dadurch wird dieser rechtlich gesehen zum Betreiber und schließt die Verträge mit den Mietern und dem Netzbetreiber. Regelungen für Hausstrom, Wärmepumpe etc. werden zwischen Eigentümer und Energieversorger vereinbart.
Eine für uns gänzlich unattraktive Lösung. Hier könnten wir keinerlei Einfluss auf die Versorgung des Mieters nehmen und somit weder finanzielle Vorteile noch die Bereitstellung von grünem Strom gewährleisten.
Potenzielle Einnahmen durch Einspeisung wie EEG-Zuschläge gehen ebenfalls an das Energieversorgungsunternehmen.
Ferner sind Contracting-Modelle mit langjährigen Verträgen verbunden. Dies bedeutet, wir wären nicht in der Lage dynamisch auf Gesetzesänderungen oder Schwankungen beim Strompreis zu reagieren.
Existiert noch keine Photovoltaikanlage auf dem Dach beziehungsweise möchte der Eigentümer diese auch nicht aus eigenen Mitteln errichten, kann der Gestattungsvertrag noch um einen Errichtungsvertrag ergänzt werden. Energieversorger, wie beispielsweise Stadtwerke kümmern sich dabei ebenfalls um den Bau der Anlagen.
Neben den bereits im ersten Modell beschriebenen Nachteilen kommt hier noch hinzu, dass der Eigentümer den Hausstrom ebenfalls vom Versorger erwerben müsste. Allerdings würde der Besitzer die Kosten für die Photovoltaikanlagen einsparen.
Dennoch kaum eine attraktive Option für uns.
Betriebsführungsmodell
Beim diesem Modell schließt der Eigentümer mit einem Energieversorger gegen Entgelt einen Betriebsführungsvertrag sowie bei Bedarf einen Errichtungsvertrag. Dadurch bleibt der Eigentümer auch der Betreiber und kann somit die Verträge mit Mietern, dem Netzbetreiber sowie einem Versorger für den Reststrom schließen.
Auf diese Weise würden wir die Möglichkeit behalten, unsere Mieter mit bezahlbarem und grünem Strom aus eigener Produktion zu versorgen. Inklusive Hausstrom und Wärmepumpen.
Der große Vorteil ist, dass wir durch dieses Modell kein Energieunternehmen sein müssen, da die Betriebsführung von einem Partner-Energieunternehmen übernommen wird.
Momentan eruieren wir, ob sich das Betriebsführungsmodell zielführend für unsere Bedürfnisse anpassen ließe. Im Optimalfall könnten die Verträge zur Energieversorgung direkt zwischen Mieter und Betriebsführer geschlossen werden. In einer perfekten Welt können wir unseren Mietern eigenen grünen Strom anbieten, ohne ein Energieunternehmen zu werden und zudem faire und ökologisch vertretbare Konditionen sicherstellen.
Sobald wir eine Lösung für uns gefunden haben, werden wir diese selbstverständlich mit euch teilen.
Kennt ihr noch weitere Modelle? Wie sind eure Erfahrungen und Präferenzen? Wir sind gespannt auf euer Feedback.
